De monddoodclausule
Geplaatst op
Door: Esther Ruitenbeek - Poll
Bij onderhandelingen tussen een verkoper en een koper van een perceel grond kan aan de orde komen dat een partij wenst vast te leggen dat de wederpartij geen bezwaar mag indienen tegen bijvoorbeeld voorgenomen bouwplannen van deze partij.
Publicatie
Dit ziet dan veelal op het niet mogen indienen door de wederpartij van een bezwaarschrift tegen een aan de partij verleende omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. Dit wordt ook wel aangeduid als de zogenaamde “monddoodclausule”. Het Hof Den Bosch heeft echter bepaald dat er wel grenzen zijn aan het maken van dergelijke afspraken. Specifiek wanneer aan deze monddoodclausule ook een kettingbeding is gekoppeld.
Casus
In een leveringsakte was tussen partijen vastgelegd dat de koper geen bezwaar van welke aard dan ook in het kader van de geldende milieuwetgeving alsook op planologisch gebied bij welke overheidsinstantie dan ook mocht indienen voor wat betreft de toekomstige (bouw)plannen van agrarische bedrijven op twee naburige percelen. Aan deze monddoodclausule was ook een kettingbeding gekoppeld.
Na de rechtbank heeft het Hof heeft ook geoordeeld dat het beding nietig is. De omstandigheden die bij deze beoordeling een rol spelen, zijn dat de gemaakte afspraken niet alleen voor de bij de leveringsakte betrokken partijen gelden, maar ook voor rechtsopvolgers. Daarnaast blijkt uit de formulering dat de toegang tot de rechter vrijwel volledig is ontnomen voor milieuwetgeving en planologische ontwikkelingen. Deze ziet voorts op huidige regels en toekomstige ontwikkelingen, er is echter geen beperking opgelegd naar specifieke bedrijfsactiviteiten, concrete aangelegenheden of specifieke situaties.
Het Hof oordeelt dat dit beding een ruime, vrijwel onbegrensde werking heeft, die ook nog eens onbeperkt is in tijd. Hierdoor ontstaat een ontoelaatbare inbreuk op het recht op rechtsbescherming, en daarmee is het beding in strijd met de openbare orde.
De omstandigheid dat bijvoorbeeld de latere koper bekend is met het beding, de hoogte van eventuele boetes en met de bedrijfsactiviteiten van de verkoper, maken dit niet anders. Het belang van de verkoper bij het beding rechtvaardigt niet de vergaande inbreuk op het recht van koper en zijn rechtsopvolgers op rechtsbescherming.
Conclusie
Nu de verkoper ook niet heeft kunnen aantonen dat er bijzondere omstandigheden zijn waardoor het beding toch zou moeten worden gehandhaafd, wordt deze nietig verklaard. Een harde streep door de ontwikkelplannen op het naastgelegen perceel.
Wil je meer weten?
Neem contact op met:
