Juridische structurering WKO-installaties

In het kader van de verduurzaming wordt bij de realisatie van een complex steeds vaker ervoor gekozen om het complex van warmte en koude te voorzien middels een WKO-systeem. Dit systeem kan worden geëxploiteerd door een derde (de Exploitant).

De technische en juridische ontwikkeling van duurzame energieprojecten gaan echter niet volledig hand in hand. Alhoewel sinds 2007 voorzien is in de registratie van de eigendom van een netwerk, word in de praktijk doorgaans voor de WKO-installatie ten behoeve van de Exploitant een opstalrecht gevestigd. Bij deze vestiging is de timing essentieel, zeker als sprake is van een splitsing in appartementsrechten en/of het bouwterrein in erfpacht is uitgegeven.

Alhoewel netwerkregistraties voor bijvoorbeeld elektriciteitsnetten, en warmtenetten al veelvuldig plaatsvonden, is het toepassingsbereik en de reikwijdte van de netwerkregistratie voor een WKO- installatie achtergebleven. Toch biedt de netwerkregistratie mogelijkheden voor de WKO- installatie. Uit recentere ontwikkeling is gebleken dat de netwerkvrijstelling (als bedoeld in de Wet op belastingen van rechtsverkeer) van toepassing is verklaard bij de gelijktijdige verkrijging van een bronnet van een WKO en een onroerende zaak. Hierbij is van belang dat dat wat zich bij verkrijging van een netwerk in/binnen het gebouw bevindt voor de overdrachtsbelasting niet deelt in de netwerkvrijstelling.

Ook de goederenrechtelijke kwalificatie van WKO-installaties en hun afbakening houdt de rechtspraktijk volop bezig. Vragen daarbij spelen zijn: in welke gevallen kwalificeert een WKO-installatie als ‘net’ in de zin van de Warmtewet? en als daarvan sprake is, wat betekent dat dan voor de warmtepompen en/of de ‘afleversets’ voor individuele woningen?

In recente jurisprudentie is de eigendomsvraag van WKO’s slechts behandeld vanuit fiscaal oogpunt, waardoor er civielrechtelijk nog steeds veel onduidelijkheid blijft bestaan.

Mede daarom is een zorgvuldige juridische structurering van de WKO-installaties essentieel.

Meer weten? Wij adviseren u graag verder. Neem vooral contact op met uw vaste contactpersoon of met Geert van Eijsden.